中古住宅の価格

• 日本の中古住宅は築後20年もたてば建物の価値はほとんどなくなり、土地値になってしまいます。ところが欧米では中古住宅の価値は下がらず、手入れの良い住宅はむしろ価値が上がります。この差はどこから来るのでしょうか。
• 理由は：

1.日本はもともと住宅を堅固で恒久的なものとは考えない傾向があった。
　豊かな自然を住まいの中に取り入れる開放的な住宅構造（それを可能にする温暖な気候）、豊富な森林資源に恵まれ木材が容易に入手できる環境、更には豪華な住宅にこだわることを恥じとする風潮（現代ではこれは薄れているでしょうが）など、家を大事な財産として長期にわたり使用するという発想がもともと余りなかった。従い、中古住宅に価値を認めず、お金をかけて維持するより建て替えてしまうと言う傾向が強かったと言えるでしょう。
2.価値のある中古住宅が少ない。
　住宅の価値は住み手にとっての効用により決まります。その効用を決めるのは、①デザイン、②機能、③性能です。建てた本人が住み続けるなら、本人が効用を認めれば価値はあるわけですが、他人に売るなら誰もが認める効用が必要です。つまり普遍的なデザイン、機能、性能がなければ中古住宅の価値は低くなり、よい値段がつかないという結果になります。この点日本の戸建て住宅の多くは注文住宅で、住宅設計の素人である建築主の思いが強く反映された、言いかえれば他人には余り通用しない建築主固有の効用を満たすために設計されたものが多いと言えます。更に上記の通りその効用を長く維持すると言う発想がないとしたら、中古住宅によい値段がつくことは期待できません。
3.日本の住宅ローンは住宅の資産価値を重視しない。
　日本の金融機関は住宅ローンの融資額を主として借り手の返済能力(年収）により査定します。勿論住宅に抵当権は設定しますがあくまで補助的なものと言えます。(典型は生命保険が強制的に付保されることで、死ねば保険金でローンが返済されます。）一方、米国では融資額は住宅そのものの資産価値で査定されます。住宅の抵当価値が重要なのです。これは欧米に共通のやりかたで、新築・中古を問わず資産価値のない住宅にはローンは組めないわけです。そうなると、中古になっても資産価値（上の言い方をするなら、誰もが認める普遍的な効用）を維持する必要があり、新築時の設計から入居時のメンテナンスにわたり、住宅の所有者は価値を維持し、高める努力を払う事になるわけです。

• 以上が主な理由と考えられますが、それぞれが相互に関連性のある大きなテーマですので、項を改めて考えてみます。